La ley de alquileres vigente cumple sus primeros tres años de vigencia, el lapso establecido para el vencimiento de los contratos iniciales, y en el ámbito inmobiliario predominan la evaluación negativa de lo transcurrido y la preocupación ante el escenario que viene. Ocurre que los ajustes anuales ya se ubican por encima del 100 por ciento, pero ese porcentaje será aún mayor al momento de fijar nuevos contratos extensos. Claro que ese no es el único problema: dada la desventaja en términos de rentabilidad que obtienen los propietarios, los comercializadores dan por descontado que gran parte de los inmuebles con finalización de contratos no volverán al mercado de los alquileres a largo plazo.
En el segmento del ladrillo señalan que el peso del año electoral incidirá en ese sentido. Y que la posibilidad de que el gobierno que inicie a partir de diciembre cambie aspectos de la ley redundará en la decisión de numerosos propietarios de optar por el alquiler temporario hasta tanto se modifiquen las pautas para los contratos extensos.
Al tiempo que dan por descontado que junio concluirá con ajustes superiores al 100 por ciento para quienes deben afrontar el ajuste anual que establece la normativa, en el sector advierten de subas del orden del 130 por ciento para los nuevos alquileres que se concreten a partir del mes próximo.
Si bien entre los comercializadores y analistas no faltan las voces que mencionan a la ley como un marco que en primer término benefició a los inquilinos –a partir de fijar subas anuales con porcentajes por debajo de la inflación general–, lo cierto es que los mismos actores entienden que esa ventaja inicial «se volvió una trampa» dado que generó una reducción dramática de la oferta y el escenario actual de incrementos potentes para quienes deban encarar un nuevo contrato.
Ley de alquileres: beneficios en entredicho y panorama dramático
«En el largo plazo la ley de alquileres no generó ningún beneficio. De entrada, no dio ninguna ventaja a los propietarios pero tampoco puede decirse que terminó beneficiando a los inquilinos. Porque si bien el contrato a tres años dio pie a ajustes anuales por debajo de la inflación general, lo cierto es que en la renovación a los tres años los inquilinos deben pagar sumas muy altas», dijo a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
«La renovación de los alquileres es la contrapartida de esa posibilidad del ajuste anual establecida en los contratos bajo la ley actual. Una vez que se genera la renovación ya deja de correr la actualización anual», agregó.
Los nuevos contratos iniciarán con incrementos superiores al 100 por ciento.
Rozados amplió el concepto: «Si el inquilino en este tiempo no mostró buena voluntad para acceder a determinados ajustes, bueno, se le hará difícil esa renovación. El último alquiler abonado le quedará muy retrasado respecto de los valores para el nuevo contrato«.
Según el referente de Reporte Inmobiliario, la ley tal como está incrementó el riesgo de los propietarios y la pauta del ajuste anual por debajo de la inflación acumulada motivó que gran parte de los inmuebles con posibilidades de alquiler a largo plazo recaigan en el nicho de los temporarios.
«También sucedió de departamentos que dejaron de estar en el mercado de alquileres porque se pusieron en venta. Hubo casos, además, de propietarios que prefirieron asumir el riesgo de firmar contratos con actualizaciones periódicas», dijo.
Por el lado del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) su titular, Marta Liotto, comentó a iProfesional que, ante la situación de vencimiento de contratos tras los primeros tres años de la ley, «la situación de falta de oferta de agravará«.
«Habrá propietarios que no accederán a renovar los contratos que se están venciendo. Van a esperar a ver qué ocurre con las elecciones, cuál es el escenario que sigue. Muchos propietarios piensan con un nuevo escenario político la ley se modificará» afirmó.
«Claro que esa situación complicará aún más las cosas dado que se reducirá todavía más la escasa cantidad de inmuebles disponibles. Hoy estamos con una oferta de 1.000 inmuebles en toda la Ciudad cuando el piso histórico siempre osciló entre las 5.500 y las 6.000 propiedades. El panorama para los inquilinos se volverá aún más desesperante en los próximos meses», añadió.
La oferta de alquileres apenas alcanza los 1.000 inmuebles en toda Capital Federal.
Alquileres: los precios vigentes para los nuevos contratos
En cuanto a los valores por barrio, y dada la escasez de departamentos existentes, los monoambientes con mayor precio promedio se distribuyen entre Recoleta (186.200 pesos), Retiro (180.000), Palermo (170.000) y Villa Crespo (148.000).
De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario, las cotizaciones más «accesibles» corresponden a Monserrat (80.000 pesos), Balvanera y Flores (87.500), Villa del Parque y el Centro porteño (90.000).
Por el lado de los inmuebles de dos ambientes, el informe señala que los precios más altos para los nuevos alquileres se concentran en Palermo ($281.750 pesos), Retiro ($245.000), Colegiales ($235.000) y Núñez ($215.600).
En la vereda de enfrente se ubican Congreso (95.000 pesos), San Nicolás, Flores y Villa Crespo ($100.000), Villa del Parque y Villa Devoto ($110.000).
Por último, y con relación a los departamentos de tres ambientes, vale decir que los valores más elevados se encuentran en Retiro y Palermo ($294.000), Recoleta ($254.850), Núñez y San Nicolás ($220.500).
Los valores más bajos para ese tipo de viviendas corresponden a Floresta (135.000 pesos), Balvanera y San Telmo ($145.000), Liniers ($147.500) y Boedo y Flores ($160.000). Resta aclarar que todas las cotizaciones aquí detalladas comprenden precios que no incluyen los pagos adicionales en concepto de expensas.